Die richtige Rechtsform für den Immobilienkauf

Die vermögensverwaltende GmbH für Immobilieninvestoren

Wenn es darum geht, Immobilien zu kaufen und so Vermögen aufzubauen oder zu halten, stellt sich immer wieder die Frage, in welcher Form dies am besten gelingt. Das bedeutet, die Form zu finden, in der, die wenigsten Streuern gezahlt werden müssen und so der maximale Nutzen aus dem Kauf der Immobilie gezogen werden kann.

Als Immobilieninvestor stellt sich daher die Frage, ob es sich hier lohnt, eine vermögensverwaltende GmbH zu gründen oder über diese eine Immobilie zu kaufen oder die Immobilie als Privatperson zu kaufen. Dabei gibt es einige Dinge, die beachtet werden müssen.

Generell lässt sich sagen, dass eine vermögensverwaltende GmbH viele steuerliche Vorteile mit sich bringt. Dies ist allerdings nur in bestimmten Fällen und unter Einhaltung von strikten Richtlinien möglich. Wann genau sich dies lohnt und welche Details und Vorgaben hier beachtet werden müssen, wird im Folgenden genauer beleuchtet.

Was ist eine vermögensverwaltende GmbH?

Bei einer vermögensverwaltenden GmbH handelt es sich in erster Linie, um eine normale GmbH, die sich um die Verwaltung von Immobilien kümmert. Dazu gehört auch das Halten und Bewirtschaften von Immobilien. Dabei werden auch alle Vorgaben der Rechtsform der GmbH fällig. Für eine vermögensverwaltende GmbH, die ausschließlich bestehendes Vermögen verwaltet, kann eine Gewerbesteuerbefreiung beantragt werden.

Eine vermögensverwaltende GmbH kann in 2 unterschiedlichen Formen bestehen. Das eine ist eine Holding, das bedeutet, dass das Unternehmen mindestens aus einer Muttergesellschaft und einer Tochtergesellschaft besteht. Aber es kann hier auch Privatvermögen in einer Kapitalgesellschaft verwaltet werden. Aber wie genau muss dies aussehen und welche Vor- und Nachteile ergeben sich dabei. Wann ist eine vermögensveraltende Gesellschaft für einen Immobilieninvestor sinnvoll und wann nicht?

Vor- und Nachteile einer vermögensverwaltenden GmbH

Als Immobilieninvestor kann sich der Kauf von Immobilien über die Rechtsform der GmbH durchaus lohnen, hier stellen sich einige erhebliche Vorteile, allerdings sind damit auch viele Vorgaben und auch Nachteile verbunden.

· Vorteile einer vermögensverwaltenden GmbH

- Werden Immobilen über eine GmbH verwaltet und auch über diese gekauft, ergeben sich deutliche steuerliche Vorteile. Hier entfällt die Gewerbesteuer und es fallen nur die Körperschaftssteuer und der Solidaritätszuschlag an. Damit belaufen sich die gesamten Steuern unter 16%.

- Über die vermögensverwaltende GmbH können auch Immobilien verwaltet werden, die nicht ausschließlich über Eigenkapital gekauft werden. Es ist auch möglich finanzierte Immobilien zu verwalten.

- Über eine vermögensverwaltende GmbH lassen sich Tilgungen von finanzierten Objekten sehr schnell durchführen und die Immobilie ist besonders schnell abbezahlt.

- So lassen sich auch Immobilien und Objekte in schlechter Lage gut finanzieren und es besteht kein großes Risiko, dass die Abzahlung schnell erledigt ist und dann keine Schwierigkeiten mehr auftreten können. Die Steuern können so gespart werden.

· Nachteile einer vermögensverwaltenden GmbH

- Der Kauf und die Verwaltung der Immobilien sind mit einem sehr niedrigen Steuersatz belegt. Kapital aus der Gesellschaft herauszuholen ist allerdings dann mit erneuten Steuersätzen, auf das bereits versteuerte Geld verbunden.

- Es müssen strikte Vorgaben eingehalten werden. Das bedeutet, eine vermögensverwaltende GmbH ist immer nur dann sinnvoll, wenn diese komplett nichtgewerblich ist. Dabei muss strikt darauf geachtet werden, was verwaltet wird schon kleine Abweichungen wie eine Vermietung einer Küche oder das Anbringen einer Solaranlage kann dazuführen, dass auf alle Inhalte einer vermögensverwaltenden GmbH Gewerbesteuern gezahlt werden müssen.

Aus diesen Gründen sollte immer genau geprüft werden, ob sich eine vermögensverwaltende GmbH für den Immobilieninvestor wirklich loht oder ob im Nachhinein nicht erhöhte Kosten getragen werden müssen.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit eine vermögensverwaltende GmbH anerkannt wird?

Zunächst einmal ist es wichtig, die Voraussetzungen zu klären, die eine vermögensverwaltende GmbH erfüllen muss. Dabei ist es wichtig, dass immer darauf geachtet werden muss, dass alle Einnahmen ausschließlich aus der Immobilie entstammen. Schon die kleinsten Nebeneinkünfte können zum Verlust der steuerlichen Vorteile führen.

Die steuerlichen Vorteile sind enorm, aber auch vielen Vorgaben verbunden. Die Finanzämter und auch die Gemeinden sind dahinter her,, genau zu prüfen, was über eine solche Gesellschaft erwirtschaftet wird und vor allem wie. Da hier enorm große Steuereinkünfte verloren gehen.

Es ist deshalb besonders wichtig, hier penibel genau zu überlegen, was anfällt und anfallen könnte, bevor eine vermögensverwaltende GmbH gegründet wird, um spätere Probleme und Nachzahlungen zu vermeiden.

Welche Kosten fallen bei einer vermögensverwaltenden GmbH an?

Wie bereits kurz erwähnt, müssen für Immobilien, die mit der Rechtsform GmbH verwaltet werden, nur die Körperschaftsteuer und der Solidaritätszuschlag gezahlt werden.

Die Körperschaftssteuer beläuft sich auf einen Prozentsatz von 15%. Gemeinsam mit dem Solidaritätszuschlag kommt man dann auf einen gesamten Steuersatz, der unter 16% liegt. Eine enorme Ersparnis, da sich hier die Gewerbesteuer komplett sparen lässt. Allerdings wie oben genannt, nur wenn die komplette Gewerbefreiheit eingehalten wird.

Privatkauf versus Kauf mit einer GmbH

Beim privat kaufen werden die Einnahmen, die über die Vermietung einer Immobilie erzielt werden über die Einkommenssteuer abgerechnet. Bei dem Kauf über eine GmbH, also gewerblich kaufen, erhöht sich durch die Immobilie das gesamte Vermögen der GmbH und dies wird ebenfalls versteuert. Da aber die Gewerbesteuer auch in die Einkommenssteuer mit eingerechnet wird, besteht hier kein sehr großer Unterschied. Dies gilt trotz der anfälligen Gewerbesteuer.

Privatkauf versus Kauf mit einer vermögensverwaltenden GmbH

Handelt es sich bei der GmbH allerdings um eine vermögensverwaltende GmbH, die alle Vorgaben dafür erfüllt, können die steuerlichen Entlastungen sich enorm auswirken. Gewerblich kaufen über eine vermögensverwaltende GmbH wirkt sich mit hohen steuerlichen Vorteilen aus. Die vermögensverwaltende GmbH ist von der Gewerbesteuer befreit, diese fällt also komplett weg und bietet so einen erheblichen steuerlichen Vorteil. Bei dem Kauf einer Immobilie mit der vermögensverwaltenden GmbH müssen lediglich Körperschaftssteuer in Höhe von 15% und der Solidaritätszuschuss gezahlt werden.

Beim privat kaufen hingegen werden alle Einnahmen durch die Immobilie über die Einkommenssteuer, die sich am jährlichen Gesamteinkommen orientiert, versteuert und fallen daher meist deutlich höher aus.

Die vermögensverwaltende GmbH als Eigentümer der Immobilie

Wie bereits erwähnt, ist es als vermögensverwaltende GmbH besonders wichtig darauf zu achten, dass hier die Vorgaben genauestens eingehalten werden. Die Finanzämter und Gemeinden sind darauf bedacht, die Gewerbesteuer einzutreiben, da hier enorme Beträge fällig werden.

Das bedeutet, dass die vermögensverwaltende GmbH penibel darauf achten muss, dass keine gewerblichen Einnahmen entstehen. Dazu gehört jegliche Vermietung von Mobiliar oder andere Einnahmen, wie zum Beispiel durch die Anbringung einer Solaranlage, die zusätzlich für Einnahmen sorgt. Ist dies der Fall, muss dann für das gesamte Kapital und die Erträge darauf, egal ob andere Anlagen nicht gewerblich sind, Grundsteuer bezahlt werden.

Wann lohnt sich eine vermögensverwaltende GmbH?

Eine vermögensverwaltende GmbH lohnt sich immer dann, wenn Immobilien gekauft werden, die schnell möglich abbezahlt werden sollten. Durch den geringeren Steuersatz lässt sich dies in der Regel sehr schnell abwickeln und die Immobilie ist dann bezahlt.

So können auch Immobilien in schlechterer Lage gekauft werden und auch gewerbliche Immobilien können so besser verwaltet werden und es lässt sich relativ schnell ein Vermögen aufbauen. Ein weiterer Vorteil, mit der Grundlage vieler bezahlter Immobilien, lassen sich auch leichter Kredite für neue Immobilien erhalten und diese wiederum als Kapitalsteigerung einsetzten.

Immobilien, die allerdings über eine sehr hohe Wertsteigerung, und über geringe Mietrenditen verfügen sollten auf jeden Fall privat gekauft werden. Wenn diese 10 Jahre in eigenem Besitz waren oder auch über einen gewissen Zeitraum selbst bewohnt wurden, sind auch diese innerhalb von 10 Jahren bei einem Verkauf steuerfrei. Hier gilt es, den Einzelfall genau zu betrachten.

Lohnt es sich, wenn die vermögensverwaltende GmbH den Gewinn an eine Privatperson ausschüttet?

Die steuerlichen Ersparnisse mit der vermögensverwaltenden GmbH sind enorm. Das gilt allerdings nicht für die Auszahlungen, die über die Gesellschaft an private Personen getätigt werden. Werden Auszahlungen an private Personen getätigt, fallen auf das bereits versteuerte Geld erneut Steuern an.

- Auszahlungen in Form von Geschäftsführergehälter

Werden Gelder in Form von Gehältern zum Beispiel an Geschäftsführer ausbezahlt, fallen hier Einkommenssteuern an. Die Einkommenssteuer errechnet sich am Jahresgehalt und ist abhängig von diesem.

- Auszahlungen an private Personen

Auch wenn Vermögen aus der vermögensverwaltenden GmbH entnommen werden, fallen Steuern an. In diesem Fall handelt es sich um die Kapitalertragssteuer.

Hier ist also im Einzelfall zu entscheiden, ob es sich loht, Geld aus der vermögensverwaltenden GmbH Gelder zu entnehmen.

Langfristiger Vermögensaufbau mit Hilfe der vermögensverwaltenden GmbH

Mithilfe der vermögensverwaltenden GmbH lässt sich auf lange Sicht sogar relativ schnell Vermögen aufbauen. Durch die verminderten Steuersätze lassen sich Finanzierungen sehr schnell tilgen und es können durch die Grundlage der bezahlten Immobilien leicht neue Immobilien finanziert werden.

Die Banken rechnen die abbezahlten Immobilen an und neue Finanzierungen sind in der Regel kein Problem. Dadurch lassen sich auch diese wieder schneller tilgen und es entsteht relativ schnell ein Vermögensaufbau. Tilgungen können mittels der vermögensverwaltenden GmbH schon innerhalb von 10 Jahren abgeschlossen werden.

Welche Alternativen gibt es zur Vermögensverwaltenden GmbH?

Je nach Immobilie und dem Wert und Einsatz dieser, können unterschiedliche Alternativen in Fragen kommen.

- Der Private Kauf

Werden Immobilien mit einer besonders hohen Wertsteigerung erworben, lohnt es sich, diese privat zu kaufen, da hier innerhalb von 10 Jahren die Möglichkeit besteht, diese nach Ablauf steuerfrei zu verkaufen. Dies ist in einer vermögensverwaltenden GmbH nicht möglich.

- Die Stiftung

Eine Stiftung unterliegt nahezu denselben steuerlichen Voraussetzungen wie eine vermögensverwaltende GmbH und hat zudem den Vorteil, dass es hier in Erbstreitigkeiten nicht zu Notverkäufen kommen kann. Während die Anteile der Immobilien bei einer vermögensverwaltenden GmbH im Privatvermögen liegen, ist dies in einer Stiftung nicht der Fall. So kann der Vermögenserhalt über Generationen gesichert werden.

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