Standortanalyse bei Immobilien - Wo lohnt sich der Kauf?

Standortanalyse bei Immobilien

Wenn es darum geht, eine Immobilie, deren Werthaltigkeit und mögliche Wertentwicklung zu beurteilen, kommt man um eine Standortanalyse nicht herum, um die Zukunftssicherheit und Rentabilität einer Immobilie zutreffend einschätzen zu können. Je größer das Investment, desto weniger sollte man nach einem „Bauchgefühl“ gehen, sondern eine sorgfältige Standortanalyse der Immobilie vornehmen. Dies ist für Gewerbeimmobilien wie auch Wohnimmobilien unumgänglich. Dabei sind verschiedene Faktoren zu berücksichtigen, die alle Einfluss auf die Rentabilität und Zukunftssicherheit der Immobilie nehmen:

1. Einfluss der Lage auf Immobilienpreise

Fragt man alte Immobilienhasen, welche drei Faktoren für den Preis einer Immobilie entscheidend sind, wird fast immer die gleiche Antwort kommen: Erstens die Lage, zweitens die Lage und drittens die Lage. Auch wenn dies unter Immobilienfachleuten wie ein Kalauer klingt, zeigt dies, dass die Lage einer Immobilie einen erheblichen, wenn nicht den entscheidenden Einfluss auf den Immobilienpreis bei Anschaffung und späterer Vermarktung hat.

Der Grund dafür ist ganz einfach: An einer Immobilie kann man viel verändern, aber eines lässt sich nicht verändern: Die Lage.

Ist die Immobilie nicht wärmeisoliert, kann man das nachholen. Ist sie nicht modern eingerichtet, kann man das ändern. Gefällt einem der Garten nicht, kann man ihn umplanen lassen. Aber die Lage einer Immobilie kann man nicht ändern. Liegt die Immobilie neben einem Bahnhof, werde ich immer Bahnhofsgeräusche hören, liegt sie fernab jeder Einkaufsmöglichkeit, wird dies vermutlich länger so bleiben. Liegt die Immobilie in einem Problemviertel, werden die Kinder auch in mehreren Jahren in einem Problemviertel zur Schule gehen müssen.

Entscheidende Einflüsse der Lage auf den Immobilienpreis

Ganz entscheidend für die Zukunftssicherheit ist die Beurteilung der Lage hinsichtlich:

Ø Infrastruktur wie:

- Einkaufsmöglichkeiten

- Verkehrsanbindung

- Parks, Grünflächen

- Schulen

Ø Bevölkerungsstruktur hinsichtlich:

- Kriminalität

- Alter der Bevölkerung

- Sozialstruktur (z.B. Einkommen, Beschäftigungsverhältnisse, etc.)

Ø Image Stadtviertel / Bezirk / Bereich

Ø Lage innerhalb eines Wohnviertels

Ø Lage innerhalb eines Objekts (Himmelsrichtung, Höhe, Geräusche von Aufzug oder TG-Einfahrt, Nähe zu Müllbehältern etc.)

Kategorisierung der Immobilien-Lage in 3 Stufen

Gutachter für Immobilien kategorisieren häufig Objekte in 3 Lage-Kategorien en, zum die Zukunftssicherheit der Immobilie und damit die Rentabilität richtig einstufen zu können:

(1) EINFACHE LAGE: Stark verdichtete Bebauung bei wenigen Grünflächen. Beeinträchtigungen durch Gewerbe oder Industrie sind ebenso möglich wie ein eher ungepflegtes Straßenbild, was kennzeichnend für das gesamte Wohnumfeld ist. Häufig in inneren Stadtgebieten oder am Stadtrand. Überwiegend suboptimale Gebäudezustände sind kennzeichnend für eine einfache Wohnlage.

(2) Mittlere Lage: Ein guter Gebäudezustand ist kennzeichnend und kann auch in dichter Bebauung im inneren Stadtbereich liegen. Grundsätzlich gibt es auch hier zu wenig Freiflächen. Durchschnittliche Einkaufsmöglichkeiten. Ausschlaggebend ist auch, dass hier wesentliche Beeinträchtigungen durch Industrie oder Gewerbe fehlen. Ein als normal geltender Verkehrsanschluss ist vorhanden. Hauptsächlich offene Bauweise.

(3) Gute Lage: Hier sind verhältnismäßig viele Grünflächen und Freiflächen vorhanden und das Straßenbild ist gepflegt. Der Gebäudezustand im Viertel ist durchweg gut. Bei Wohngebieten findet man viel Grün. Eine normale Verkehrsanbindung ist erforderlich. Ein gepflegtes Wohnumfeld ist kennzeichnend für die guten Lagen.

Je besser die Lage einer Immobilie, desto höher ist der Preis der Immobilie. Eine gute Lage beim Kauf wird im Regelfall auch bei einem späteren Verkauf ein gutes Verkaufsargument sein und ist dann hilfreich, einen hohen Preis durchzusetzen. Ein großartiges Parkett oder eine großartige Küche kann man in jedes Objekt einbauen, aber einen unverbaubaren Ausblick auf ein Naturschutzgebiet oder eine angenehme Nachbarschaft kann man nicht einfach „einbauen“. Immobilienexperten raten immer: „Ist die Immobilie noch so schön: Taugt die Lage nichts, lassen sie die Finger weg.“

2. Wann ist der Standort lohnenswert?

Bei Immobilien kommt immer wieder die Kardinalfrage auf „Wann ist der Standort lohnenswert?“. Das hängt natürlich ganz von der Verwendung der Immobilie ab. Wenn ich ein Wohnhaus in der Nähe meiner Firma suche, um die Fahrtzeit ins Büro zu verkürzen, kann es sinnvoll sein, eine Immobilie in ggf. suboptimaler Lage zu kaufen, weil man damit sein Ziel erreicht, morgens in wenigen Minuten bei der Arbeit zu sein. Langfristig wird man sich dann aber vielleicht doch ärgern, weil andere Standortfaktoren dort nicht gut sind.

Im Regelfall ist der Standort einer Immobilie lohnenswert, wenn es mir gelingt, bei Vermietung eine im Verhältnis zum Kaufpreis vernünftige Miete zu erzielen. Dann könnten die Immobilie als attraktive Geldanlage dienen. Optimal ist es, wenn die Mieteinnahmen oder möglichen Mieteinnahmen die Summe aus Finanzierungskosten, Kosten und Rücklagen übersteigen. Dies sollte mindestens perspektivisch der Fall sein.

Nettomietrendite gibt den Ausschlag hinsichtlich Rentabilität

Während man bei der Bruttomietrendite die Jahresbruttomieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis setzt, berücksichtigt die Nettomietrendite auch weitere Kosten.

Man setzt die Jahresnettomieteinnahmen ins Verhältnis zu dem Kaufpreis (incl. Kaufnebenkosten).

So ermittelt man die Jahresnettomiete:

Jahresbruttomieteinnahmen

./. nicht umlagefähige Betriebskosten

./. Instandhaltungsrücklagen

./. Rückstellungen für Leerstand und Reparaturen

./. Kosten der Verwaltung

= Jahresnettomieteinnahmen

Welches Netto-Mietrendite ist attraktiv?

In Zeiten von Niedrigzinsen oder gar Nullzinsen der Europäischen Zentralbank, in der festverzinsliche Geldanlagen nur noch wenig Zinsen erwirtschaften, sind Immobilien-Investoren häufig auch mit niedrigeren Mietrenditen zufrieden.

Allgemein gilt, dass eine Jahresnettomietrendite mindestens 4% des Kaufpreises betragen sollte. Sind Objekte schon älter, sollte die Rendite eher höher sein.

Bei gewerblichen Objekten gelten Mietrenditen von 4% bis 7% als üblich.

Von der Mietrendite auf den Kaufpreis hochrechnen

Beispiel: Erhält man für eine Wohnung 1000 Euro netto im Monat, respektive 12.000 Euro pro Jahr, so darf der Kaufpreis, wenn man 4% Rendite erzielen möchte, max. 300.000 Euro betragen. Das bedeutet einen Faktor von 25 (25x Jahresmiete= Kaufpreis).

Eine reine Betrachtung Mietrendite greift jedoch zu kurz bei der Beurteilung, ob eine Immobilie lohnenswert ist. Man muss u.a. auch die steuerliche Situation berücksichtigen:

Ø Senkt das Immobilieninvestment die Höhe der zu zahlenden Steuern, z.B. durch Sonderabschreibungen oder Abschreibungen

Ø Wie wirkt sich der persönliche Steuersatz und die persönliche Steuersituation auf das Immobilieninvestment aus (und umgekehrt)

Fremdkapital oder Eigenkapital beim Kauf von Immobilien

Ob sich ein Immobilieninvestment lohnt, kann auch davon abhängen, wie man das Immobilien-Investment finanziert: Mit Eigenkapital, mit Fremdkapital oder einem Mix aus beidem. Welche Eigenkapitalrendite möchte ich mit meinem eingesetzten eigenen Kapital erzielen ? Welche würde ich bei Alternativ-Investments mit welcher Sicherheit erzielen?

Wie hoch sind Fremdkapitalzinsen und wie lange kann ich diese festschreiben?

Nutzungsdauer und Weiterverkauf auch entscheidend für Rentabilität

Die Nutzungsdauer und ein möglicher Weiterverkauf und Weiterverkaufstermin sind auch entscheidend für die Einschätzung, ob und wann ein Immobilieninvestment lohnend wird. Häufig ist ein Verkauf nach Nutzung steuerlicher Sonderabschreibungen z.B. in interessant.

Ein Standort ist dann lohnenswert, wenn die Immobilien zum möglichen Wiederverkaufszeitpunkt immer noch in guter Umgebung stehen, weil die Lage 1A ist. Gute Lage lassen sich nicht beliebig reproduzieren und werden auch in 10 oder 20 Jahren selten und begehrt sein.

3. Wie zukunftssicher ist der Standort?

Um die Rentabilität eines langfristigen Immobilien-Investments abschätzen zu können, muss man auch die Zukunftssicherheit des Immobilienkaufs analysieren. In Städten mit großen Universitäten kann man davon ausgehen, dass dort auch in einigen Jahren noch Studenten studieren werden und daher nach studentischem Wohnraum suchen werden. Man kann aber schon schwerer vorhersehen, ob nicht neue Investoren in fünf Jahren zahlreiche Studenten-Wohnblöcke erbauen werden. Wer aber im Beispiel die Studenten-Appartements in Uni-Nähe gekauft hat, wird auch in zig Jahre noch in Uni-Nähe sein und daher immer einen Markt vorfinden.

Wird es auch in 20-30 Jahren Mieter für das Objekt geben?

Wer sich die Frage nach der Zukunftssicherheit eines Objekts stellt, muss sich fragen, wie wahrscheinlich es ist, dass es auch in 20-30 Jahren dort noch eine gute Mietnachfrage gibt.

Seit Jahren gibt es weltweit eine Bewegung in die Städte. Wer also zukunftssicher in Immobilien investieren will, sollte in städtischen Lagen investieren, also in Städten mit mindestens 50.000 Einwohnern.

Hat die Stadt dann noch eine Hochschule oder duale Hochschule, wird sie viele junge Leute anziehen, die Wohnraum nachfragen werden und häufig nach dem Studium auch dort verbleiben. Für die Zukunftssicherheit und Rentabilität einer Immobilie sicher ein Pluspunkt.

Idealerweise investiert man an Immobilienstandorten, wo es eine positive Bevölkerungsprognose gibt, wo also Menschen eher hinziehen, als wegziehen. Das sorgt auch zukünftig für gute Vermietbarkeit der Immobilien.

Einen Blick auf den Arbeitsmarkt am Immobilienstandort zu werfen, erhöht auch die Zukunftssicherheit des Investments. Ist der Arbeitsmarkt stabil oder gibt es eine hohe oder gar stark steigende Arbeitslosigkeit? Gibt es einen dominierenden Großarbeitgeber, - dann muss man sich die Frage stellen, wie sicher dessen Verbleib in der Zukunft ist.

Zukunftssicher und lohnenswert

Eine Immobilie kann beim Kauf lohnenswert sein, weil sie z.B. eine hohe Mietrendite hat. Oft ist die hohe Mietrendite dann aber ein Spiegel des höheren Risikos, welches man mit dem Investment ein geht und um die Zukunftssicherheit des Standortes ist es eher schlecht bestellt. So gibt es einige Ruhrgebietsstädte, bzw. -Stadtteile mit hohen Mietrenditen aber wenig Zukunftssicherheit. Stadtteile mit zunehmender Verschlechterung der Sozialstruktur und Wegzug großer Arbeitgeber. Dort kann es sein, dass es schwierig wird, bei Auszug eines Mieters einen neuen Mieter zu finden, der die alte Miete zahlt oder überhaupt das Objekt mietet.

Wer in ein Immobilienobjekt investiert, sollte also immer überprüfen, ob der Standort nicht nur aktuell, sondern auch zukünftig lohnenswert ist, damit die Zukunftssicherheit der Geldanlage gewährleistet ist und auch zukünftig die Rentabilität der Immobilienanlage in einem lukrativen Bereich ist.

4. Wann bildet sich eine Blase?

Unter einer Immobilienblase versteht man eine deutliche Überbewertung von Immobilien. Fließt viel Liquidität in die Märkte und fehlen Alternativinvestments werden Immobilien zu höheren Preisen verkauft. Die Preise erreichen aber irgendwann einen Höchststand und können dann schlagartig wieder fallen – wie das Platzen eines Ballons oder einer Blase. Dies kann z.B. ausgelöst werden durch:

ü Bessere Zinsen für alternative Geldanlageformen (z.B. Zinserhöhung der Zentralbanken)

ü Schwierigere Finanzierung durch neue Bankenregulierungen

ü Drehen der Erwartungen am Immobilienmarkt

Historische Immobilienblasen

Immobilienblasen sind kein theoretisches oder zukünftiges Phantasiegebilde, sondern hat es bereits mehrfach in der Welt gegeben, so z.B.:

- 1990er-Jahre in Mexiko

- 2002 bis 2007 in Spanien

- 2007 in USA

- 2008 in Irland

Warum bilden sich Immobilienblasen?

Es gibt zwei typische Ursachen für Immobilienblasen:

Ø Kreditinduzierte Immobilienblasen

Ø Fiskalinduzierte Immobilienblasen

Kreditinduzierte Immobilienblasen

Wenn es leichter wird, Immobilien zu finanzieren, spricht man von einer kreditinduzierten Immobilienblase. Meist geschieht dies, wenn Banken entweder die Bedingungen des Geldausleihens vereinfachen (Sicherheitsanforderungen weniger streng handhaben) oder aber den Zins für Kredite deutlich senken. Kostet ein Kredit für Immobilien wenig Zinsen, sind mehr Leute versucht, Immobilien zu kaufen und tun dies dann auch. Die Käufer bieten sich gegenseitig bei Immobilien hoch und eine größer werdende Nachfrage trifft auf ein konstantes Angebot, was die Immobilienpreise steigen lässt. Wie dies kennzeichnend für eine Blase ist.

Praktisches Beispiel sind die USA in den Jahren vor 2007: Man immer leichter Kredite für private Hauskäufer zu immer niedrigeren Zinsen vergeben, was schlussendlich zum Platzen der Immobilienblase führte

Fiskalinduzierte Immobilienblasen

Bei fiskalinduzierten Immobilienblasen greift der Staat nachfrageerhöhend ein, was eine künstliche Erhöhung der Nachfrage bedeutet, dies kann z.B. durch steuerliche Anreize geschehen. Klassisches Beispiel dafür waren Sonderabschreibungen nach der Wiedervereinigungen, die zu einem drastischen Anstieg der Investments in Immobilien auf dem Gebiet der ehemaligen DDR geführt haben. Dort entstanden reihenweise neue Wohn- und Gewerbeimmobilien, weil man mit Sonderabschreibungen große steuerliche Effekte erzielen konnte. Nach Ablauf der ersten Mietpreisbindung und Fertigstellung der Gebäude fiel dann irgendwann auf, dass man über den Bedarf hinaus gebaut hat, was zu einem Einbrechen der Preise geführt hat.

Eine Blase bildet sich immer dann, wenn die Nachfrage durch staatliche Anreize oder durch günstige Finanzierungsangebote künstlich erhöht wird.

Der Markt reagiert träge, aber der globalisierte Finanzmarkt umfasst ja mittlerweile auch Immobilieninvestments. Institutionelle Anleger können bei Zinserhöhungen Tausende Wohnungen auf den Markt werden oder größere Gewerbeimmobilieneinheiten, was dann zu Einbrüchen oder dem Platzen der Blase führt.

Die Immobilienblase platzt

Wenn eine Immobilienblase platzt, dann:

· Steigen meist vorher die Zinsen für Kredite, sodass weniger Immobilienkäufer einen Kredit bekommen oder aufnehmen

· Wurde vorher die Bautätigkeit so stark angekurbelt, dass schlussendlich zu viele Immobilien auf dem Markt sind, z.B. zu viele Wohnungen oder zu viele Büros

· Sind Käufer nicht mehr bereit, die hohen Preise für Immobilien zu zahlen und legen das Geld lieber an anderen Standorten oder auch anderen Anlageklassen (z.B. Aktien, Bitcoins, Edelmetalle etc.) an

Platzt eine Immobilienblase, kommen meist mehr und mehr Kreditnehmer in Schwierigkeiten, weil sie steigende Zinsen nicht mehr bedienen können, was wiederum Verkäufe und Zwangsversteigerungen auslöst, die für weiter fallende Immobilienpreise sorgen.

5. Sollte ich in der Nähe wohnen?

Wer Immobilien zur Vermietung erwirbt, verspürt oft den Drang, ein Objekt in der Nähe des eigenen Wohnorts zu kaufen. Häufig ist dies aus der Angst heraus begründet, dass der Mieter anrufen könnte und einen Defekt in der Wohnung meldet, den man gerne selbst besichtigen möchte. Das geht natürlich am besten, wenn man in der Nähe wohnt.

Häufig kennt sich der Immobilienkäufer in der Nähe seines eigenen Wohnorts auch gut aus und kann einen Immobilienstandort in der Nähe des eigenen Wohnsitzes auch gut einschätzen, da er ggf. im Umfeld groß geworden ist und lokale Entwicklungen daher gut kennt.

Diese Nähe zum vermieteten Objekt ist natürlich ein Vorteil, wenn man den Ehrgeiz hat, sich persönlich darum zu kümmern.

Nähe der Immobilie nicht notwendig

Ein gutes Immobilieninvestment muss aber nicht zwanghaft in der Nähe des eigenen Wohnorts liegen, sondern kann auch da liegen, wo Immobilien sind, die sich besonders gut rechnen oder besonders interessant sind. Das muss nicht immer in Wohnortnähe sein.

Aus Gründen der Rentabilität und Zukunftssicherheit kann die Nähe zum Objekt sogar schädlich sein, weil ggf. an anderen Standorten eine höhere Zukunftssicherheit und bessere Rentabilität der Immobilie gegeben ist. Heutzutage gibt es für Immobilien in jeder größeren Stadt gute Facility-Manager und Verwalter, die eine persönliche Anwesenheit am Objekt gar nicht mehr erforderlich machen. Und wer das trotzdem machen möchte, kann ja einmal im Jahr zum Objekt fahren, um sich selbst einen Eindruck zu verschaffen.

Viele vermögende Anleger in Deutschland haben zahlreiche Immobilien, teilweise ganze Wohnblöcke und Straßenzüge, wo sie noch nie selbst gewesen sind, weil die Entscheidung zum Kauf rein rational nach Studium der Zahlen und einer Standortanalyse gefallen ist.

Verwalter und Facility Manager/Hausmeister muss drin sein

Eine Immobilie, die sich nach Verwalterkosten und Hausmeisterkosten nicht mehr rechnet, ist auch ohne diese Kosten ein fragwürdiges Investment. Eine gute Immobilie rechnet sich auch nach solchen Kosten noch und macht das Immobilieninvestment auch bequemer. Man will sich ja mit seiner Geldanlage keine Arbeit einkaufen oder Ärger einhandeln, sondern eine vernünftige Rendite erzielen.

Deswegen sourcen viele Verwaltung und Facilitymanagement aus: Sollte etwas am Objekt sein, wendet sich der Mieter an den Verwalter, der die erforderlichen Schritte in die Wege leitet.

Dies macht keine persönliche Anwesenheit des Vermieters mehr erforderlich

Im Zeitalter von Internet und Smartphone kann man heutzutage praktisch Live-Bilder aus der Immobilie an jeden Ort der Welt senden. Wenn es an der Wohnung einen Mangel gibt, wird man mit Bildern und Videos oft genauso schlau wie bei einem Vorort-Termin, - nur hat man sich eine Menge Zeit gespart.

Für ein Immobilieninvestment sollte also nicht die Nähe des Objekts zum eigenen Wohnort entscheidend sein, sondern die Rentabilität und Zukunftssicherheit des Investments, die vor allen Dingen von der Lage abhängig ist. Wenn dann noch ein guter Verwalter dazu kommt, wird es ein bequemes, rentables und sicheres Investment, an dem man lange Freude hat.

6. Wie finde ich den richtigen Standort?

Den richtigen Standort für eine Immobilie zu finden ist entscheidend für die Zukunftssicherheit und Rentabilität einer Immobilieninvestition, weswegen man immer eine Standortanalyse für eine Immobilie machen sollte.

Dabei ist natürlich nicht nur die Lage der Immobilie entscheidend, sondern vor allen Dingen die Frage, ob der zu zahlende Kaufpreis in der Lage gerechtfertigt ist und die Investition dort nicht nur aktuell lohnenswert, sondern auch zukunftssicher ist.

Ganz wichtig ist es bei der Untersuchung der Einflussfaktoren auf deren Aktualität zu achten, z.B. bei:

· Bevölkerungsentwicklung

· Arbeitslosigkeit

· Mietspiegel

· Leerstandsrate

· Zuzugstendenzen

· Geburtenrate

· Eigentumsquote

· Mietbelastungsquote (Wieviel Prozent vom Einkommen werden für Miete aufgewandt?)

· Anzahl der Studierenden im Einzugsgebiet

· Mietpreisbremse vorhanden?

· Bautätigkeit/Anzahl neu erstellter Wohnungen pro Jahr

Bei einer Analyse des Standorts muss man die Makrolage (größeres Umfeld) und die Mikrolage (direkte Umgebung des Objekts) betrachten.

Insbesondere die direkte Umgebung der Immobilie kann entscheidend für die Rentabilität des Objekts sein:

· Gibt es in der Nähe: Ärzte, Restaurants, Cafés, Einkaufsmöglichkeiten?

· Wie ist die Verkehrsanbindung? Anbindung an Öffentlichen Personennahverkehr?

· Welche Geschäfte befinden sich in dem Straßenzug?

· Wie hoch ist der Leerstand bei Immobilien in direkter Nähe?

· Sind Lärmbeeinträchtigungen vorhanden?

· Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten in der Nähe?

Marktfaktor berücksichtigen

Bei der Analyse von Immobilienstandorten muss man immer auch den Marktfaktor berücksichtigen, der angibt, wie wertig ein Standort aktuell ist. Hier ist auch die Entwicklung in der Vergangenheit aufschlussreich. Das Wievielfache der Jahresmiete wird am Standort üblicherweise für Immobilien bezahlt. An sehr begehrten Standorten kann dies deutlich höher sein als an nicht stark nachgefragten Standorten. Eine Immobilie mit einem hohen Marktfaktor bezahlt man zwar mit einem sehr hohen Preis, hat aber im Gegenzug bei Auszug eines Mieters kaum Leerstand. Wer eine Immobilie in München-Innenstadt zu vermieten hat, zahlt zwar viel Geld beim Kauf, kann sich aber sicher sein, bei Leerstand Schlangen von Interessenten zu haben, die bereits darauf warten, dort mieten zu dürfen. Kauft man eine Immobilie in Eberswalde, ist dort der Marktfaktor und auch der Kaufpreis pro Quadratmeter deutlich geringer, aber es kann zu langen Leerstandszeiten kommen, wenn ein Mieter auszieht.

An nachhaltigen und damit zukunftssicheren Standorten kann die Mietrendite niedriger sein, dafür ist sie sicherer. Eine hohe Mietrendite beim Kauf spiegelt häufig auch das Risiko eines Leerstands wider und ist eine Art Risikoprämie für Zeiten der Nichtvermietung.

Ortsübliche Miete analysieren

Im Rahmen einer Makrolagen-Analyse sollte man auch immer die ortsübliche Miete in der historischen Entwicklung analysieren. Wie hoch ist sie im Vergleich zu anderen Städten und wie hat sie sich die letzten Jahre entwickelt? Was sind entscheidende Einflussfaktoren gewesen? Bautätigkeit? Zuzugsbewegungen?

Kauft man eine Immobilie, die aktuell deutlich über der ortsüblichen Miete vermietet ist, muss man die Sicherheit des Mietverhältnisses analysieren? Wie lange läuft der Mietvertrag noch? Wie wahrscheinlich ist es, dass der aktuelle Mieter noch längere Zeit Mieter bleibt? Bei einem Auszug des aktuellen Mieters kann es ansonsten ggf. schwierig werden, die Immobilie erneut über der ortsüblichen Miete zu vermieten.

Hat der Standort Potential?

Wie entwickelt sich die Bevölkerung in der Stadt? Gibt es starke Zuzugsbewegungen z.B. durch Universitäten oder Fachhochschulen? Dadurch ziehen ständig junge Leute in die Stadt? Wie ist die Geburtenrate in der Stadt? Bei hohen Geburtenraten sind Mehrzimmerwohnungen (3- und 4-Zimmer-Wohnungen) stärker gefragt

Wie hat sich die Anzahl der Haushalte entwickelt?

Alle größeren Städte stellen auch Statistiken zur Entwicklung der Anzahl der Haushalte zur Verfügung, die es in der Stadt gibt? Hat dies die letzten Jahre stetig zugenommen? Oder sind die Sterberate und Wegzugsrate größer als Geburten- und Zuzugsrate?

Planung der Verkehrsanbindung auch berücksichtigen

Bei der Überprüfung der Verkehrsanbindung (ÖPNV, ICE-Anschluss, Flughafen-Erreichbarkeit, Autobahnnähe) muss man nicht nur die aktuelle Situation im Auge haben, sondern auch geplante Erweiterungen in der Zukunft. Plant die Stadt z.B. neue Straßenbahnlinien oder U-Bahn-Linien zu dem Immobilienstandort, kann dieser deutlich aufgewertet werden, da dann Menschen leichter zur Arbeit kommen können, die kein Auto nutzen wollen oder können.

7. Bedeutung der Lage in Hinblick auf Risiko und Vorteile

Die Lage einer Immobilie ist einer der entscheidendsten Einflussfaktoren für die Risikoeinschätzung einer Immobilie. Ist die Lage einer Immobilie gut, wird das Risiko langer Leerstände oder einer Mietpreissenkung eher gering sein. Dies hat den Vorteil eines konstanten Mietflusses und nur kurzer Zeiten von Einnahmeausfällen, die im Zweifel sogar auf fast Null reduziert werden können.

An guten Standorten geben sich die Miete oft die Klinke in die Hand. Wenn der eine auszieht, steht der andere schon mit seinem Umzugswagen vor der Tür und will einziehen. Bei Wohnungsbesichtigungen bilden sich lange Schlagen von Interessenten und man kann sich den Mieter aussuchen. Bei einer schlechten Lage bilden sich lange Wochen von Mietersuche mit immer wieder einzelnen Interessenten, die dann doch nicht mieten.

An schlechten Lagen ist die Wahrscheinlichkeit, dass man bei der Mieterauswahl Kompromisse machen muss, größer als an guten Lagen. Damit auch die Wahrscheinlichkeit, einem Mietnomaden aufzusitzen, der die Wohnung nutzt, aber die Zahlungen aussetzt.

Risikominimierung durch Diversifikation der Standorte

Wer kein Klumpenrisiko bilden will, investiert (bei entsprechendem Anlagevolumen) an mehreren Standorten. Entwickelt sich dann einer schlechter als erwartet, kann dies durch einen anderen Standort ausgeglichen werden. Allerdings nimmt man sich so natürlich auch die Chance auf stark überdurchschnittliche Renditeentwicklungen. Risikoabsicherung geht immer auf Kosten der Rendite.

Gründliche Standortanalyse reduziert das Risiko von Leerständen

Wer eine gründliche Standortanalyse betreibt und genau die Umgebung der Immobilie und das Umfeld analysiert hat, reduziert damit das Risiko von Leerständen und Preisrückgängen. Eine zentral gelegene und verkehrstechnisch gut angebundene Immobilie, von der wichtige Einrichtungen schnell zu erreichen sind, hat in der Regel keine Probleme mit Leerstand. Stimmt dann noch die Qualität des Objekts an der richtigen Lage, hat dies den Vorteil, dass man nie lange auf neue Mieter warten muss, wenn es zu einem Mieterwechsel kommt.

In guten Lagen geht man auch kein Risiko ein, dass man das Objekt später nur schwer verkaufen kann. Gute Lagen sind immer begehrt. Eine Immobilie innen und außen „aufpeppen“ kann man an jedem Standort und immer, aber die einmal gewählte Lage kann man nicht verändern, da die Immobilie immobil ist. Daher ist auf die Auswahl einer guten Lage allergrößter Wert zu legen, wenn man den Vorteil eines niedrigen Leerstandsrisikos haben möchte.

Größtes Risiko bei guten Lagen

Bei guten Lagen ist das größte Risiko, dort nicht zu kaufen und nicht zu investieren… Ein gutes Objekt in guter Lage hat nur ein geringes Risiko, einmal nicht vermietet zu sein oder beim Wiederverkauf nicht wieder den Einkaufspreis plus Aufschlag zu erzielen.

Eine gute Lage der Immobilie ist also der entscheidende Faktor für ein niedriges Risiko.

8. Makrolage versus Mikrolage einer Immobilie

Geht es um die Bewertung einer Immobilie und um die Einschätzung der Zukunftssicherheit sollte immer die Makrolage und die Mikrolage des Objekts betrachtet werden, um die Rentabilität der Immobilie zutreffend einschätzen zu können.

Wichtig bei einer Immobilie ist immer Lage, Lage, Lage, doch was ist mit Mikrolage und Makrolage genau gemeint?

Makrolage: Das große Ganze

Bei der Makrolage wird das Umfeld und Einzugsgebiet einer Immobilie weit gefasst:

Man betrachtet die ganze Stadt oder einen größeren Stadtteil. Das Einzugsgebiet, was die Immobilie möglicherweise abdeckt und analysiert dort die einzelnen Faktoren wie:

· Infrastruktur mit Geschäften, Schulen, Ärzte, Restaurants, Freizeitangeboten

· Anbindung an den Verkehr/Nahverkehr/Fernverkehr

· Nähe zu Autobahnen, Flughäfen, ICE-Bahnhöfen

· Wirtschaftskraft des Standorts: große Arbeitgeber, Arbeitslosenquote, Anzahl Arbeitsplätze

· Attraktivität der Standorts für Pendler, Studenten, Rentner, Touristen

· Zuwächse an Bevölkerung, Studenten, Haushalten

· Soziale Situation

· Voraussichtliche Bevölkerungsentwicklung

· Kosten kommunaler Gebühren

· Lohnniveau in der Stadt

Mikrolage: Genau ins nähere Umfeld der Immobilie geschaut

Bei der Betrachtung der Mikrolage prüft man das direkte und nähere Umfeld der Immobilie: In welcher Straße liegt das Objekt?

Was ist in direkter Nachbarschaft? Typische Fragestellungen sind:

· Attraktivität der Umgebungsbebauung (Hochhäuser, Einfamilienhäuser, gepflegt/ungepflegt)

· Welche Bevölkerungsgruppen wohnen im direkten Umfeld?

· Anbindung an ÖPNV?

· Lärmbelastung zu verschiedenen Uhrzeiten/Tagen

· Lage der Immobilie in einem Objekt (EG, Penthouse, laut, leise, Ausblick), Balkon zur Gartenseite oder Straße

· Entfernung zu Arzt, Supermarkt, Schulen, Bushaltestellen

· Geschäfte des täglichen Bedarfs

· Entfernung zum Stadtzentrum vom Objekt

· Bebauungsdichte in der Straße

· Umgebende Dienstleister

· Leerstände in der Straße/Stadtviertel

„Mikro“ und „Makro“ kommen aus dem Griechischen und bedeuten „klein“ und „groß“. Und genau das ist es auch: Die Makrolage ist der Blick auf das große Ganze, während die Mikrolage einen kleinen Teil, nämlich nur die direkte Umgebung betrachtet.

Betrachtet man die Wünsche bei Immobilieninteressenten stellt man fest, dass beim Kauf oder der Miete von Objekten immer wieder bestimmte Faktoren aus der Makro- und Mikrolage von Interesse sind. Darauf sollte man sein Augenmerk legen.

Immobilieninteressenten achten besonders aus:

(1) Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe

(2) Anbindung an ÖPNV

(3) Nähe zur Natur, Wald, grüner Landschaft oder wenigstens Park

(4) Abwesenheit von Lärm

(5) Abwesenheit problemorientierter Nachbarschaft

(6) Garten

Wenn man das bei der Analyse der Makrolage und Mikrolage im Auge behält, wird man einen guten Immobilienstandort finden, der dann auch Zukunftssicherheit und Rentabilität verspricht.

Harte und weiche Faktoren

Bei der Makrolage gibt es harte und weiche Faktoren. Die harten Faktoren sind nüchtern in Zahlen messbare Faktoren wie Arbeitslosigkeit, Mietniveau, Bevölkerungsentwicklung etc.

Es gibt aber auch weiche Faktoren: Bestimmte Stadtteile oder Stadtviertel gelten als „hipp“, „in“ oder sexy, was man oft nur schwer in Zahlen messen kann und doch erhält man dort höherer Miete und eine große Nachfrage nach Objekten. Hier muss man Ortskenntnisse haben oder sich diese Anlesen. Oft hilft es schon bei einer Stadt die Suchmaschine mit „Begehrte Stadtteile in xyz“ zu füttern und dann wird man häufig schon mit angeblich gesuchten Vierteln konfrontiert. Natürlich muss man immer schauen, wer die Quelle der Information ist. Im Zweifel wird auch ein Immobilienmakler, der ein Großobjekt im Stadtteil Abc hat, diesen als „hipp“ bezeichnen, obwohl in dem Stadtteil von „hipp“ gar nichts zu spüren ist.

9. Wie hat sich der Standort in der Vergangenheit entwickelt?

Einen Standort schönrechnen und mit Exponentialfunktionen am Taschenrechner eine jährliche Mietsteigerung kalkulieren, kann jeder Verkäufer. Die Kunst ist es, die Versprechungen mit der realistischen Erwartung zu vergleichen, um die Zukunftssicherheit des Investments zu checken.

Auch wenn man aus der Vergangenheit nicht sicher auf die Zukunft schließen kann, ist es dabei hilfreich, einmal die Vergangenheit zu betrachten. Wir hat sich z.B.:

Ø die Bevölkerung in den letzten 20 Jahren dort entwickelt

Ø die Anzahl der Haushalte dort entwickelt?

Ø die Anzahl der Studenten oder Rentner dort entwickelt?

Ø die Arbeitslosigkeit entwickelt?

Ø die Geburtenrate entwickelt?

Ø der Mietpreisspiegel entwickelt?

Ø das Verkaufspreisniveau von Immobilien entwickelt?

Ø

Betrachtet man all diese Zahlen über den Zeitraum der letzten 20 Jahre, bekommt man ein Gefühl für den Standort und noch mehr: Nämlich etwas mehr Sicherheit in der Einschätzung der Zukunft.

Viele dieser Daten gibt es aus öffentlich zugängigen Quellen. Jeder kann sie einsehen. Man muss es nur tun. Vor einem Immobilienkauf ist dies auf jeden Fall ratsam, wenn man professionell vorgehen möchte. Da es bei Immobilien stets um hohe Wert geht, ist ein reines Verlassen auf das Bauchgefühl nicht zielführend. Das kann ein Indikator sein und bei einem erfahrenen Immobilienkäufer basiert dies im Regelfall auf einer Schnelldiagnose im Kopf, ohne formal mit Zahlen gerechnet zu haben, aber eine Untermauerung durch harte Fakten aus einer Analyse der Kennzahlen zum Immobilienstandort ist hilfreich.

Es nützt nichts, das Gefühl zu haben, das Appartement auf jeden Fall an Studenten vermieten zu können, wenn die Studentenzahlen einer Stadt seit Jahren rückläufig sind und die Fachhochschule vor Ort droht, geschlossen zu werden. Wer sich die Zahlen anguckt, die es meist auch noch kostenlos gibt, wird in den seltensten Fällen böse überrascht werden.

Mit Zahlenmaterial möglichst nah an die Gegenwart herankommen

Wer die Zahlen im Umfeld der Immobilie analysiert, sollte nicht auf veraltetes Zahlenmaterial zugreifen, sondern auf einen langen Zeitraum, der möglichst bis kurz vor dem Kaufzeitpunkt liegt, maximal 1/2 bis 1 Jahr zurückliegt. Wer die Immobilienpreise (Mietpreise) in Berlin analysiert, wird feststellen, dass diese von 2005 bis 2018 kontinuierlich gestiegen sind, aber ab da seitwärts gingen und sogar ein wenig fielen. Wer nunmehr nur den Chart bis 2018 zugrunde legt, trifft eine falsche Entscheidung.

Zu einer Standort- und Marktanalyse (STOMA) gehört immer auch die Betrachtung der historischen Entwicklung am Standort. Verkäufer können das Blaue vom Himmel erzählen, - die tatsächliche Entwicklung in den vergangen 10-20 Jahren gibt jedoch ein reales Bild der Wirklichkeit dar.

Gibt es Regulierungen – z.B. Mietpreisbremse

Bevor man einen Standort als den idealen Standort für eine Immobilie bezeichnet, sollte man nicht nur die nackten Zahlen verglichen haben, sondern sich auch schlau machen, welche besonderen Bedingungen vor Ort gelten, die den Verkaufswert oder die Rentabilität deutlich einschränken könnten.

Eine ganz wesentliche Einschränkung hinsichtlich freier Vertragsgestaltung ist z.B. das Vorhandensein einer Mietpreisbremse, wie sie in zahlreichen Gemeinden in Deutschland gilt. Die Mietpreisbremse gilt nicht nur in Bremen, Hamburg und Berlin, sondern in zahlreichen anderen deutschen Städten.

Eine andere Einschränkung könnte eine Höheneinschränkung im Geschosswohnungsbau sein oder eine Verpflichtung, einen Teil der Wohnung zu sozial niedrigen Tarifen zu vermieten. Manche Städte erlassen z.B. für bestimmte Baugebiete solcher Auflagen (z.B. Freiburg).

Wo gibt es Mietpreisbremen in Deutschland?

In Baden-Württemberg gibt es z.B. Mietpreisbremen in:

· Backnang

· Bad Bellingen

· Bad Krozingen

· Badenweiler

· Balgheim

· Bietigheim-Bissingen

· Bodelshausen

· Breisach

· Bretten

· Büsingen/Hochrhein

· Denkendorf

· Denzlingen

· Dettingen

· Ditzingen

· Eichstetten

· Eigeltingen

· Eislingen/Fils

· Emmendingen

· Eningen u.A.

· Esslingen

· Ettlingen

· Fellbach

· Filderstadt

· Fischingen

· Freiburg im Breisgau

· Friedrichshafen

· Grenzach-Wyhlen

· Güdlingen

· Gundelfingen

· Hartheim

· Heidelberg

· Heilbronn

· Heimsheim

· Kandern

· Kappel-Grafenhausen

· Karlsruhe

· Kehl

· Kernen i.R.

· Kirchheim unter Teck

· Kirchzarten

· Konstanz

· Kornwestheim

· Lahr

· Lauchringen

· Leinfelden-Echterdingen

· Leonberg

· Lörrach

· Ludwigsburg

· Mannheim

· March

· Meißenheim

· Merzhausen

· Möglingen

· Mülheim

· Neckarsulm

· Neuenburg am Rhein

· Neuried

· Nürtingen

· Offenburg

· Pliezhausen

· Radolfzell

· Reichenau

· Remseck

· Reutlingen

· Rheinfelden

· Riegel

· Rümmingen

· Schalbach

· Schallstadt

· Sindelfingen

· Singen

· St.Blasien

· Staufen im Breisgau

· Stuttgart

· Tübingen

· Überlingen

· Ulm

· Umkirch

· Waiblingen

· Waldkirch

· Weil am Rhein

· Weingarten

· Weinheim

· Weinstadt

· Wendlingen

· Wernau

· Winnenden

(Ohne Anspruch auf Vollständigkeit, Stand 7.2020)

Diese Auswahl aus nur einem Bundesland zeigt, wie allgegenwärtig solche Einschränkungen sind. Andere Bundesländer haben ähnlich lange Listen von Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse gilt.

Wer an einem Standort in Vermietungsimmobilien investieren möchte, muss immer erst eruieren, ob irgendwelche Einschränkungen vor Ort vorhanden sind, von denen eine Mietpreisbremse sicher eine der härtesten Maßnahmen ist.

Die Mietpreisbremse begrenzt u.a. bei Neuvermietung die Miethöhe auf ein Niveau von maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Mietpreisbremse gilt mindestens bis Ende 2025. Benennt eine Landesregierung Gemeinden mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt, gilt dort die Mietpreisbremse und man kann als Vermieter nicht wie auf einem freien Markt von der gestiegenen Nachfrage partizipieren. Das mag man ethisch oder gesellschaftspolitisch richtig oder falsch finden, aber es beschränkt kaufmännisch auf jeden Fall einen möglichen Mietertrag und damit das Return of Investment meiner Immobilienanlage.

Sozialquote zwischen 30 und 50% für sozialen Wohnungsbau

Weil es in vielen deutschen Städten zu wenige Wohnungen für zu viele Nachfrager gibt und vor allen Dingen preiswerte Wohnungen knapp sind, setzen einige Gemeinden beim Baugrundstücksverkauf darauf, den Käufer dazu zu verpflichten, dort zumindest 30% oder gar 50% Wohnungen so zu bauen, dass diese sehr günstig vermietet werden. Dies erinnert an den sozialen Wohnungsbau, für den es allerdings früher eine starke steuerliche Förderung gab, wenn man sich verpflichtete für eine bestimmte Zeit nur an sozial schwache Mieter (mit Wohnberechtigungsschein) zu vermieten.

Auch das sollte man eruieren, wenn man vorher auf einem Grundstück ein Mehrfamilienhaus zu errichten, welches vermietet werden soll.

In Mannheim wurde z.B. der Plan auserkoren, dass bei Neubauten mit mindestens 10 Wohneinheiten mindestens 30% zu maximal 7,50 Euro den Quadratmeter vermietet werden müssen.

Wer Wohnungen neu errichtet, sollte sich vor Ort bei der Gemeinde schlau machen, welche besonderen (einschränkenden) Bedingungen dabei zum Tragen kommen. Sonst hat man ein Grundstück, auf dem man seine Träume gar nicht verwirklichen kann.

Wer auf Zukunftssicherheit und Rentabilität seiner Immobilie Wert legt, wird also nicht umhinkommen, sich umfassend mit dem Standort und damit auch der Lage der Immobilie zu beschäftigen.

Neben der Standortanalyse und der Vorbereitung auf die Immobilienbesichtigung (s. Blogeintrag "Die richtige Vorbereitung auf die Immobilienbesichtigung") lohnt auch ein Blick in das Buch "Erfolg mit Wohnimmobilien" geschrieben von Thomas Knedel. Insbesondere in Hinblick auf Kalkulationstools/Checklisten und Arbeitshilfen vermittelt das Buch anschaulich und praxisnah das nötige Wissen um die richtige Entscheidung zu treffen.