Die richtige Vorbereitung auf die Immobilienbesichtigung

Bewertung einer Immobilie – was muss der Investor bei der Immobilienbesichtigung beachten?

Um eine Immobilie richtig bewerten zu können und auch eine Kalkulation anstellen zu können, ob sich die Immobilie so rechnet, wie man sich das vorstellt, ist eine Besichtigung vor dem Kauf unbedingte Voraussetzung. Kaufe nie eine Immobilie, ohne sie vorher besichtigt zu haben. Das gilt für bebaute wie für unbebaute Grundstücke gleichermaßen. Auf Zeichnungen und Fotos kann vieles sehr schön aussehen, was in der Realität dann Fragen aufwirft.

Im Nachfolgenden wollen wir die grundlegenden Punkte für den Investor bei einer Immobilienbesichtigung nennen, damit man eine richtige Kalkulation und Bewertung der Immobilie vornehmen kann.

1. Nutzen einer Besichtigung

2. Optimale Vorbereitung

3. Worauf muss ich vor Ort achten

4. Wie bewerte ich Zustand, Ausstattung, Lage und Dokumente im Detail

5. Wurde das Objekt regelmäßig renoviert? Welche Arbeiten fallen eventuell an?

6. Wieviel Cashflow generiert die Wohnung?

7. Wie stehen meine Chancen auf ein Darlehen?

8. Was steht im Kaufvertrag?

9. Vorbereitung auf den Notartermin

Nutzen einer Besichtigung

Wenn Du ein Exposé zu einer Immobilie bekommst, wird die Immobilie häufig positiv dargestellt und die „guten“ Eigenschaften der Immobilie werden in den Vordergrund gestellt. Häufig werden die Eigenschaften, die einen vielleicht vom Kauf abhalten, nicht erwähnt oder gehen im Exposé unter. Manchmal verklausulieren Anbieter auch in der Beschreibung „Ideales Haus für Handwerker“ ist eine positive Umschreibung für gewaltigen Renovierungsstau. „Ideale Verkehrsanbindung“ könnte auch „Vorsicht, Verkehrslärm lässt sie nachts nicht schlafen“ bedeuten. Mit „in lebhafter Umgebung“ könnte bedeuten, dass neben Ihrem Haus ein Bordellbetreib ist. All das erfährt man erst bei einer Besichtigung.

Vor allen Dingen sieht man bei einer Besichtigung auch das Umfeld des Objekts, was sonst im Exposé häufig in den Hintergrund rückt. Hört man am Objekt eine nahegelegene Bahnlinie, die Autobahn oder Lärm von einem Schulhof? Ist das Umfeld ggf. wertmindernd oder werterhöhend. Wie ist die Infrastruktur im Umfeld? All diese Fragen kann man bei einer Besichtigung schnell selber klären.

Wer eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus kauft, wird bei einem Blick auf das Klingelschild oft schon die ersten Erkenntnisse ziehen, die im Exposé nicht deutlich wurden. Stehen dort an jedem Klingelschild 4 oder 5 Namen, was auf zahlreiche studentische WGs schließen lässt oder finden sich nur Namen, die auf ein internationales Umfeld schließen lassen? All das muss man vor einem Immobilienkauf wissen, um den Wert einer Immobilie zutreffend einschätzen zu können.

Kennt man die Immobilie UND das Umfeld, kann man zutreffend einschätzen, zu welchem Preis man die Immobilie vermieten oder weiterverkaufen kann.

Es ist auch klug, vor der Hausbesichtigung einmal durch das Wohnviertel spazieren zu gehen und Verkehrsanbindungen und Einkaufsmöglichkeiten auszuloten. Eine Immobilie, von der aus man zuerst 4km zur nächsten Bushaltestelle laufen muss, lässt sich im Zweifel schlechter vermieten als eine, die eine gute Busanbindung hat.

Drum prüfe, wer sich ewig bindet, gilt nicht nur für die Hochzeit, sondern auch für den Immobilienerwerb. Daher ist eine gut geplante Besichtigung, optimalerweise sogar zu mindestens zwei unterschiedlichen Terminen unabdingbar, um eine Bewertung für die Immobilie vornehmen zu können. Eine Kalkulation der Kennzahlen ist ohne Besichtigung mit zu großen Unsicherheiten versehen.

Optimale Vorbereitung auf die Immobilienbesichtigung

Bevor man eine Immobilie besichtigt, sollte man sich im Klaren sein, wieviel Eigenkapital man zum Kauf einsetzen kann und wieviel Fremdkapital man durch eine Finanzierung noch zusätzlich investieren kann. Ein grundsätzliches Beratungsgespräch bei einer Bank oder einem Experten für Baufinanzierung ist da erhellend. Der Bankberater berät auch zu den verschiedenen Tilgungsarten bei einer Baufinanzierung. Bei jedem Immobilienkauf sollte man immer einer Finanzierungreserve mit einbauen, weil sich im Laufe der Zeit manchmal noch nachträglich ein Renovierungsbedarf oder eine Idee für eine zusätzliche Investition ergibt.

Einen ersten Termin für die Besichtigung sollte man immer bei Tageslicht wählen, nicht in der Dämmerung. Etwaige Baumängel und die Bauqualität lassen sich bei Tageslicht einfach besser beurteilen. Der erste Termin für die Besichtigung sollte auch in der Woche gewählt werden, um etwaigen Verkehrslärm und Aktivitäten der Nachbarschaft besser einschätzen zu können. Bei einem zweiten Termin kann man dann auch das Wochenende wählen.

Was vor der Besichtigung geklärt werden sollte:

· Einsicht in den Grundriss des Objekts

· Erstellung einer Checkliste, welche Fragen alle geklärt werden müssen

· Energieausweis vorhanden?

· Wie wird das Objekt beheizt? Von wann ist die Heizanlage?

· Wann erfolgte letzte Renovierung?

· Ist das Objekt noch vermietet, wenn ja: Wie lange läuft der Mietvertrag und wie hoch ist die Miethöhe. Kam es in der Vergangenheit mit dem Mieter zu Abwicklungsstörungen?

· Sind noch Lasten auf dem Grundstück (wie z.B. Wegerecht für andere Parteien?) Altlasten- und Baulastenverzeichnisse eingesehen? Beim Bauamt gibt es Auskunft.

· Wie groß soll die Wohnung/Haus sein?

· Wie hoch waren die letzten Heizkostenrechnungen?

· Geschwindigkeit für Internetanschlüsse (DSL o.ä.) in der Straße?

· Liegt für das Gesamtgebäude eine Baugenehmigung vor oder wurde wild gebaut – dann könnte sogar Abriss drohen? Kann der Eigentümer eine Anliegerbescheinigung dazu vorweisen?

· Sind Erschließungsbeiträge für die Straße schon bezahlt?

· Letzte Nebenkostenabrechnung?

Google vor der Besichtigung des Objekts einmal „Straße Hausnummer Ort“, um vor unliebsamen Überraschungen gefeit zu sein. Möglicherweise erfahren Sie dann etwas, was der letzte Besitzer verschwiegen hat, - dies können z.B. Baupläne der Gemeinde sein oder Altlasten. Möglicherweise steht Dein Objekt auf einer Industriebrache, die den Verzehr von Tomaten aus dem Garten nicht ratsam erscheinen lässt, - oder im Wäldchen hinter Deinem Haus soll demnächst ein neuer Autobahnanschluss entstehen. Oder Nachbarn haben bereits eine Bürgerinitiative gegen den nächtlichen Güterzugverkehr gegründet… Googeln gibt Dir dazu keine absolute Sicherheit, verringert aber das Risiko, dass Du ein Objekt kaufst, welches der Vorbesitzer verkaufen will, weil er von akuten oder zukünftigen Entwicklungen weiß, die Du noch nicht weißt.

Lege den Termin so, dass Du ausreichend Zeit hast, nicht husch-husch vor der Arbeit oder abends in der Dämmerung. In der Woche tagsüber im Hellen und bei konkretem Interesse mit mind. 2 Stunden Zeit für Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung.

Worauf muss ich vor Ort bei einer Immobilienbesichtigung achten?

Zu einer Besichtigung solltest Du neben den Unterlagen wie Grundriss und/oder Exposé mindestens einen Feuchtigkeitsmesser und einen Zollstock mitnehmen. Feuchtigkeit in Hauswänden, Wohnungswänden oder Kellerräumen gehört zu den häufigsten Baumängeln und wirkt Kaufpreis-reduzierend. Da macht sich der Kaufpreis für so einen Feuchtigkeitsmesser aus dem Baumarkt (i.d.R. deutlich unter 100 Euro) schnell bezahlt. Wo es feucht ist, entsteht häufig auch schnell Schimmel und winken teure Renovierungsarbeiten – bis hin zur Ausschachtung rund ums Haus. Wenn Du die Himmelsrichtungen nicht nach dem Sonnenstand bestimmen kannst, nimm einen Kompass mit, damit Du weißt, wo Süden und die Sonne ist…

Mitnehmen also:

· Feuchtigkeitsmesser

· Zollstock

· Kompass

· Grundriss/Exposé, wenn schon vorhanden

Immobilienbesichtigung immer von außen nach innen

Eine Immobilie besichtigt man immer von außen nach innen. Wenn es außen schon nicht stimmt, braucht man gar nicht mehr rein.

Neben der Begutachtung der in der Nähe befindlichen Infrastruktur (Supermarkt, Kindergarten, Schulen, ÖPNV) sollte man auf den Lärmpegel am Objekt achten. Hört man dort Industriebetriebe, Verkehrslärm, Kindergeschrei? Alles kein Weltuntergang, aber man sollte es wissen.

Gibt es störende Gerüche? Z.B. aus Kanalisation oder Industriebetrieben in der Nähe, Biogasanlagen etc.?

Wie sieht es mit Pkw-Stellplätzen aus? Muss man abends erst 5x um den Block fahren, um sein Auto abstellen zu können oder gibt es eigene Parkplätze zum Wohnobjekt?

In welchem Zustand befinden sich Hausfassade, Fenster und Türen? Ist ein Wärmedämmputz auf der Fassade? Hier hilft schon Klopfen. Gibt es Risse oder feuchte Stellen im Putz? Weisen die Fenster eine hinreichende Isolierung auf (mindestens Zweifach-Verglasung)?

Ist die Zuwegung barrierefrei und ggf. auch mit Rollator oder Rollstuhl zu absolvieren?

Worauf musst Du im Keller achten?

Der Keller ist häufig der feuchteste Ort im ganzen Haus. Hier ist darauf zu achten, wie er durchlüftet wird. Prüfe mit einem Feuchtemessgerät die Außenwände auf Feuchtigkeit. Häufig wird vor einem Verkauf schnell über die Wände gestrichen, um feuchte Stellen zu verbergen. Mit einem Feuchtemessgerät kann man dem auf den Grund gehen. Zu feuchte Wände deuten auf eine mangelnde Außenisolierung des Gebäudes hin.

Wie ist der Keller aufgeteilt? Ist der Keller nur von außen (aus dem Garten) zugängig oder gibt es auch einen Zugang von innen? Gibt es im Keller einen Wasseranschluss und Wasserabflussmöglichkeiten. Riecht es ggf. aus dem Kellerabfluss?

Im Keller ist meist auch die Heizungsanlage: Von wann ist sie? Wurde sie regelmäßig gewartet? Gibt es Schornsteinfegerberichte dazu?

Treppenhaus

Bei Mehrfamilienhäusern:

· Wie wirkt das Treppenhaus? Sauber und ordentlich oder verschmutz und vernachlässigt?

· Stellt dort jeder seine Schuhe, seinen Müll und sonst was vor die Tür oder macht es eher einen aufgeräumten Eindruck? Wirkt Treppenhaus und Fahrstuhl gepflegt?

Worauf musst Du auf dem Dach achten?

Auf das Dach muss man nicht klettern, aber unter dem Dach offenbaren sich oft Mängel: Ist die Eindeckung dicht oder gibt es auf dem Dachboden feuchte Stellen von einer undichten Eindeckung? Stickige Luft deutet auf schlechte Wärmedämmung hin. Ist das Dach von unten wärmegedämmt? Wie sehen die Dachfenster aus? Rund um das Dachfenster Feuchtigkeit messen! Gibt es Schimmel in den Ecken und an den Kanten? Frage, von wann die Dacheindeckung ist und von wann die Isolierung.

Lässt sich das Dachgeschoss ggf. zu einem weiteren Wohnraum ausbauen? Wie wären dafür die Zugangswege und lassen sich Strom und Wasser leicht dorthin bringen? Ist die Raumhöhe auf einer vernünftigen Breite dann hoch genug. Welche Investitionen fallen dann dafür an? Ist ein Ausbau durch Dachgauben möglich? Gibt es schon Dachgauben im Umfeld, dann ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass das auch am Objekt genehmigt wird.

Innenraumbesichtigung im Detail

Wie sind die Räume aufgeteilt? Ist das zweckmäßig? In welche Himmelsrichtung sind die Räume aufgeteilt? Wo scheint tagsüber die Sonne herein und wo nicht? Stimmt die Quadratmeterzahl aus dem Exposé, ggf. nachmessen.

Wenn im Objekt Treppen sind: Knarzen diese beim Betreten?

Badezimmer

· Verfügt das Bad über zeitgemäße Armaturen? Einhand-Wassermischer und moderne Waschbecken, Dusche, Bad?

· Zeitgemäß sind Duschen ohne hohen Rand mit Bodenablauf und raumhohe Kachelung.

· Hat das Bad ein Fenster oder ist es ein fensterloser Innenraum, der i.d.R. schwer zu lüften ist und zu Feuchtigkeit neigt?

· Hat das Waschbecken Risse, Sprünge?

· Haben die Fliesen Risse?

· Sind die Fugen schwarz und schimmelig?

· Läuft das Wasser in Dusche oder Wanne schnell ab?

· Ist die Wanne ggf. innen stark abgenutzt oder angeraut?

· Sind die Fliesen modern und zeitlos, z.B. weiß und groß? Oder eher Gelsenkirchener Barock in gelb oder hellblau?

· Wie sieht die Heizung im Bad aus? Alte, zigmal überstrichene Rippenheizkörper oder moderner beheizbarer Handtuchhalter?

· Woher kommt das warme Wasser im Bad? Hängt im Bad noch ein Boiler „wie zu Oma´s Zeiten“ oder erfolgt der Warmwasserzulauf über eine zentrale Heizungsanlage?

· Gibt es Schimmel an der Decke oder am Übergang zwischen Decke und Wand?

· Gibt es im Bad Platz und Anschluss für eine Waschmaschine? Wohin geht die Abluft eines Trockners?

· Wie ist der Druck in den Wasserleitung? Läuft genug Wasser?

· Sind die Wasserleitungen aus Kupfer? Ggf. unter der Badewanne nachschauen.

Wohnzimmer, Büro, Kinderzimmer, Schlafzimmer etc.

· Welche Bodenbeläge sind verlegt? Als hochwertig gilt Parkett oder Laminat, ggf. noch Fliesen. Minderwertiger sind Linoleum oder gar kein Bodenbelag.

· Wie ist der Bodenbelag erhalten? Sind doch viele Beschädigungen darin oder sieht er aus wie neu? Ist der Belag strapazierfähig oder empfindlich?

· Ist die Anzahl der Steckdosen und Lichtschalter ausreichend und zeitgemäß?

· In welchen Räumen gibt es überall TV-Empfang und wo ist der Telefonanschluss?

· Ist das Wohnzimmer ausreichend hell?

· Hat man im Schlafzimmer Ruhe oder verläuft vor dem Fenster eine befahrene Straße?

· Kann man die Räume mit Rollläden abdunkeln und sichern? Sind diese leichtgängig oder gar elektrisch oder alt und schwer?

· Geräuschkulisse von draußen bei geöffnetem und geschlossenem Fenster: Laut oder leise?

· Ist das Schlafzimmer so groß und hat ausreichend gerade und hohe Wände, dass übliche Kleiderschränke hineinpassen und dennoch Platz zwischen Bett und Schrank ist?

· Gibt es im Schlafzimmer rechts und links neben dem Bett Steckdosen und Schalter oder muss man aufstehen, um nachts das Licht zu löschen?

· Sind Stromleitungen alle unter Putz gelegt?

· Sind moderne Fenster verbaut mit Isolierverglasung und Kunststoffrahmen?

Küche

· Ist eine Küche im Kaufpreis enthalten oder muss Abstand an den Vornutzer gezahlt werden?

· Funktionieren ggf. die Geräte in der Küche noch?

· Sind es Markengeräte oder No-Name-Geräte

· Sind ausreichend Steckdosen im Arbeitsplatzbereich vorhanden?

· Wie erfolgt der Dunstabzug (Abluft oder Umluft)?

· Gibt es in der Küche einen Anschluss für Geschirrspüler und Waschmaschine oder muss im Keller gewaschen werden?

Balkon

Der Balkon fließt zu einem Teil in die Wohnflächenberechnung mit ein. Ein großer Balkon macht somit einen Teil der Wohnfläche aus, obwohl man dort nur selten ist.

· Liegt der Balkon Richtung Süden und ist ausreichend groß für zwei Liegestühle?

· Ist der Balkon uneinsehbar oder schauen 5 Nachbarn auf den Bauchnabel

· Hat der Balkon schon eine Außenbeleuchtung/Steckdose

· Durch welches Zimmer muss ich gehen, um zum Balkon zu gelangen? Ist das praktisch?

Abstellkammer

Jeder muss irgendwo diverse Gegenstände lassen: Vom Staubsauger über den Putzeimer bis hin zu Lebensmittelvorräten oder dem Urlaubskoffer:

· Hat die Wohnung einen Abstellraum?

· Geht die Tür davon nach außen auf?

· Gehört zur Wohnung noch ein Kellerabteil oder Speicher?

Wie bewerte ich Zustand, Ausstattung, Lage und Dokumente im Detail?

Eine Wohnung ist dann großartig, wenn alles top ist. Aber auch Wohnungen mit Mängeln kann man gewinnbringend vermieten oder aufpeppen und mit Gewinn verkaufen. Allerdings darf man dann beim Kauf nur weniger dafür bezahlen als für eine Neubauwohnung.

Seit 100 Jahren hat sich an dem entscheidendsten aller Kriterien nichts geändert. Gleich drei Kriterien sind für die Bewertung einer Immobilie von ausschlaggebender Bedeutung:

1. Lage

2. Lage

3. Lage

Erst danach kommen alle anderen Faktoren wie:

· Ausstattung im Vergleich zu anderen Wohnungen

· Erhaltungszustand

· Raumaufteilung

· Alter

· Isolation / Energieausweis

· Nachfragesituation

Du kannst eine Wohnung an einer Haupteisenbahnstrecke noch so toll mit Innenausstattung versehen, sie liegt immer an der Eisenbahnstrecke. Auch mit Phonstop-Fenstern ändert sich das nicht. Irgendwann muss man die Fenster auch mal auf machen.

Auch wenn Du mitten in der Altstadt von Düsseldorf eine Wohnung hast, kannst Du die teuersten Designer die Wohnung einrichten lassen: Du musst abends immer über Schnapsleichen steigen und in kaputte Bierflaschen treten und damit rechnen, dass jemand sein Geschäft im Hauseingang verrichtet hat.

Deswegen ist der Lage einer Wohnung oder eines Hauses die allergrößte Aufmerksamkeit zu widmen. Du kannst an der Immobilie alles ändern und updaten. Aber die Lage bleibt. Deswegen muss man die Lager als allererstes gründlich analysieren, weil sie wertbestimmend ist. Eine Wohnung in Eberswalde wird vielleicht nur ¼ einer Wohnung in München kosten, aber bringt dafür auch nur ¼ der Miete. Oder weniger. Das muss man analysieren.

Ist die Lage unverbaubar?

Prüfen sollte man auch, ob die Lage unverbaubar ist. Schön, wenn Dein Haus direkt an einer Wiese ist, wo friedlich die Kühe grasen. Aber bleibt das so? Oder ist das schon als Bauerwartungsland ausgewiesen. Frage bei der Stadt nach, dort gibt man gerne Auskunft. Nicht dass ein schöner Blick in die Natur in Kürze durch ein neues Umspannwerk vor Deiner Haustür getrübt wird.

In welchem Gebiet liegt Deine Immobilie? Ist es ein reines Wohngebiet oder ein Mischgebiet? Was für eine Bebauung ist dort erlaubt?

Lagekriterien:

· Zugang zum Einzelhandel

· Nähe von Schulen/Kindergärten

· Straßenbild

· Stadtviertel

· Alters- und Sozialstruktur der Bewohner des Viertels

· Kriminalität im Viertel

· Kulturelles und Freizeitangebot in der Nähe

· Entfernung zu Autobahnen / Flughäfen / größeren Städten

· Arbeitsmöglichkeiten in der Nähe

· Anschluss an ÖPNV

Einfache Lage:

· Bebauung eher stark verdichtet, Mehrgeschossbau herrscht vor

· Wenige Grünanlagen

· Gebäudezustand durchschnittlich schlecht

· Straßenbild eher ungepflegt

· Gewerbe- oder Industriedurchmischung

Durchschnittliche Lage / mittlere Lage:

· Gebäudesubstanz überwiegend in gutem Zustand

· Qualität Infrastruktur und Einzelhandelsanbindung gut

· Mehr Grünflächen in der Umgebung oder in Innenstädten moderne Bauten

Gute Lage

· Straßenbild ist sehr gut

· Zustand der Gebäude sehr gut

· Grün- und Freiflächen vorhanden

· Anbindung im Allgemeinen sehr gut

· Niedrige Kriminalität

· Sozialstruktur der Bewohner eher gehoben

Wie ist der Nachfragemarkt?

Will ich die Wohnung vermieten oder verkaufen, muss ich vor dem Kauf prüfen, wie der Nachfragemarkt ist. Dazu genügt ein Blick in die Wochenausgabe der örtlichen Zeitung: Gibt es dort zahlreiche Wohnungsgesuche? Welche Mieten sind Suchende dort bereit zu zahlen?

Ist die Wohnung in einer Stadt mit einer großen Uni oder im Einzugsgebiet eines großen Industrieunternehmens? Dann ist mit vermehrter Nachfrage nach preiswertem Wohnraum oder 1-Zimmer-Aparrtments zu rechnen.

Besorge Dir den offiziellen Mietspiegel der Stadt, dann hast Du einen Überblick, wie das Preisniveau in der Stadt ist. Der Mietspiegel ist meistens auf der Webseite der Stadt – entweder kostenlos downloadbar oder gegen ein geringes Entgelt. Ein guter Immobilienmakler hat ihn natürlich.

Renovierungsaufwand schätzen

Ist die Immobilie heruntergekommen oder hat Renovierungsstau? Dann solltest Du den Aufwand ggf. durch Kostenvoranschläge oder einen Bausachverständigen schätzen lassen. Ein neues Bad kostet schnell 10.000 Euro oder mehr. Ein neues Dach kann 20.000 bis 50.000 Euro kosten, eine neue Heizungsanlage ist auch gerne im fünfstelligen Bereich. Solche Kosten sollte man nicht unterschätzen.

Und wenn Handwerker erstmal angefangen haben, Wände aufzuklopfen, stellen sie oft, veraltete Leitungen fest. Das wird dann oft sehr teuer.

Hier lohnt sich also die Mitnahme eines Experten.

Ausstattung – Auswirkung auf Kaufpreis

Ein Mieter wird die Wohnung immer mit einer durchschnittlichen Neubauwohnung vergleichen. Bei einer Besichtigung muss man sich also immer fragen: Weicht der Standard des konkreten Objekts deutlich von einer durchschnittlichen Wohnung nach oben oder unten ab.

Hochwertige Parkettböden im Wohnbereich, teure Fliesen und Armaturen im Bad oder eine teure eingebaute Designer-Küche können den möglichen Wiederverkaufspreis oder die erzielbare Miete steigern und müssen angemessen berücksichtigt werden.

Bei unterdurchschnittlicher Ausstattung (z.B. keine Bodenbeläge, alte Fenster, unmoderne Küche, aus der Mode gekommene Fliesen im Bad) wird sich nur eine geringere Miete erzielen lassen.

Zur genauen Bewertung sollte man immer einen Immobilienexperten mitnehmen. Ein guter Makler kann die erzielbare Miete oder erzielbare Verkaufspreise meist schnell zutreffend einschätzen, weil er die Verhältnisse vor Ort gut einschätzen kann. Ein Einzimmer-Appartement in guter Ausstattung wird man in München auch für 1000 Euro im Monat vermieten können, in Magdeburg aber eher nicht.

Dokumente – Bewertung

Eines der wichtigsten Dokumente ist der Energieausweis. Fehlt er, stimmt meistens etwas nicht oder es ist mit enormem Aufwand für energetische Sanierung zu rechnen. Wärmedämmputz für ein Haus ist schnell im fünfstelligen Bereich, ebenso eine neue Heizungsanlage. Hier sollte also genau geprüft werden, von wann die Heizung ist, wie regelmäßig sie gewartet wurde und was in den Protokollen der Warten steht.

Bei Mehrfamilienhäusern mit mehreren Eigentümern muss man immer in die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen schauen. Was war da in den letzten Jahren Streitthema? Wie ist die Hausgemeinschaft? Wieviel Geld ist in der Rücklage? Welche Maßnahmen sind schon beschlossen oder sollen in Kürze beschlossen werden?

Dokumente der Stadt wie Flurplan, Altlastenkataster etc. sind wichtig. Man sollte wissen, ob auf dem Grundstück früher eine Tankstelle oder ein Munitionsdepot befindlich war. Sonst wird es teuer, sobald man eine neue Garage aufstellen möchte.

Der Nebenkostenabrechnung / Hausgeld sollte man ebenso seine Aufmerksamkeit schenken: Aus der Höhe der Heizkosten kann man auf den Zustand der Heizung/Isolierung schließen. Hohe Aufzugskosten lassen auf einen immer wieder defekten Aufzug und hohe Folgekosten schließen. All das kann man beim Erwerb preisdrückend anbringen.

Wurde das Objekt regelmäßig renoviert? Welche Arbeiten fallen an?

Hinterfragen muss man, ob das Objekt regelmäßig renoviert wurde und technisch auf der Höhe der Zeit ist. Dies insbesondere wichtig bei:

Ø Wärmedämmung

Ø Heizung

Ø Strom- und Wasserleitungen

Ø Dach

Ø Fenstern

Manches Haus erscheint auf den ersten Blick als Schnäppchen, weil es schön weiß strahlt und verhältnismäßig billig ist. Bei genauem Hinsehen fällt dann häufig auf, dass es noch im Zustand von 1969 ist, keinerlei Wärmedämmung aufweist und die Heizungsanlage schon 20 Jahre auf dem Buckel hat. Hier sollte man wissen, was auf einen zukommt: Viel Arbeit und ein hoher Kostenblock. Dennoch kann ein Erwerb richtig sein, wenn man die Kalkulation der Immobilie und vor allen Dingen der Renovierungskosten richtig vornimmt. Die Bewertung der Immobilie muss angemessen zu den anstehenden Renovierungskosten sein.

Renovierung Dach

Häufig sind Dächer noch nicht ausreichend energetisch isoliert und beim Heizen heißt man die Außenluft mit. Im Winter erkennt man das am geschmolzenen Schnee auf dem Dach.

Für die Innendämmung im Dachbereich kann man pro Quadratmeter ab ca. 50 Euro rechnen (Innendämmung ohne Verkleidung), eine Aufsparrendämmung schlägt mit bis zu 200 Euro den Quadratmeter zu Buche.

20.000 Euro sind bei einem Einfamilienhaus ganz schnell weg.

Und wenn das Dach undicht ist? Ein Ziegeldach hält meist nur 30 bis 40 Jahre. Wenn es gut gemacht ist, auch länger. Aber irgendwann muss es erneuert werden. Im Bebauungs- oder Flächennutzungsplan ist meist vorgeschrieben, wie die Dacheindeckung gestaltet werden muss. In machen Gegenden sind rote Dachziegel üblich, in anderen schwarze und es gibt auch Gegenden, in denen Reetdächer üblich sind. Zwischen 4.000 und 15.000 Euro muss man rechnen. Je nachdem, ob Dachgauben oder Schornsteine noch mitberücksichtigt werden müssen, kann es auch schnell über 20.000 Euro kommen.

Und wenn man noch so sparsam ist: Bei einem Einfamilienhaus schlägt Dachdämmung + Dachdeckung mit mind. 20.000 Euro zu Buche.

Die Dämmung von innen können handwerklich begabte Hauskäufer noch selbst machen, aber die Dacheindeckung von außen mit Ziegeln sollte man Profis überlassen.

Will man einen Dachausbau vornehmen, um bislang nicht genutzten Raum zu Wohnraum zu machen, kann man überschlägig mit 1000 Euro pro Quadratmeter rechnen, weil Bodenbeläge und Fenster gemacht werden müssen und Heizung und Strom verlegt werden muss. Will man zusätzlich noch ein Bad integrieren, wird es teurer.

Die Gewinnung eines neuen 25qm-Zimmers kann man also mit rund 25.000 Euro ansetzen.

Fassadendämmung

Ist die Außenfassade noch nicht gedämmt, wird man enorme Heizkosten haben und bekommt bei einem kalten Winter die Räume unter Umständen gar nicht richtig warm. Fassadendämmung ist ein teurer Posten auf der Renovierungsliste für ein Haus, weil meist auch Kosten für Einrüstung, Fensteranschlüsse etc. hinzukommen. Ca. 25.000 bis 40.000 Euro sollte man für ein Einfamilienhaus rechnen.

Außenanstrich

Ist nur ein Außenanstrich fällig, schlägt dies bei einem Einfamilienhaus mit ca. 3000 bis 4000 Euro zu Buche. Pro Quadratmeter sollte man mit 20 Euro aufwärts rechnen. Ein Anstrich hält oft fünf bis 10 Jahre und sollte dann erneuert werden.

Kellerdecken-Dämmung

Wer verhindern möchte, dass kalte Luft aus dem Keller den Boden im Erdgeschoss abkühlt, muss die Kellerdecke dämmen, was im Einfamilienhaus mit ca. 2.500 bis 4.000 Euro zu Buche schlagen wird.

Fensteraustausch

Hat man alte Fenster im Haus, sind diese oft nicht dicht oder weisen noch Einfachverglasung auf. Oder sind einfach schon matt. Kompletter Fensteraustausch schlägt mit ca. 500 bis 1000 Euro pro Fenster zu Buche und macht. Bei 10 Fenstern im Haus können das dann 5.000 bis 10.000 Euro werden.

Neue Innentüren/Außentüren

Türen in älteren Objekten entsprechen häufig auch nicht mehr heutigen Vorstellungen: Neue Innentüren mit Zargen sind mit ca. 200 Euro anzusetzen. Eine neue Außentür sollte mit 1.500 Euro bis 5.000 Euro angesetzt werden – je nach Einbruchssicherheit und persönlichem Anspruch.

Baderneuerung

Die Bäder in älteren Häusern entsprechen oft nicht den heutigen Ansprüchen. Von Wellness-Oase war früher nicht die Rede – es wurde eher praktisch gedacht. Zwischen 7.000 und 25.000 Euro oder auch mehr ist beim neuen Komplettbad alles möglich – je nach Anspruch an Luxus und Markenprodukte.

Bodenbelagserneuerung

Mit einem schönen Boden lässt sich gleich ein wertiger Gesamteindruck der Wohnung erzielen, heute werden häufig Parkett oder Fertigparkettböden verlegt. Incl. Verlegung sollte man ca. 85 -110 Euro pro Quadratmeter rechnen. Ein 25 qm-Raum ist dann schon bei knapp über 2.000 Euro. Hier kann man sparen, wenn man es selber macht, hat dann aber auch die Arbeit.

Elektroinstallationen erneuern

Bei älteren Objekten kommt man da oft nicht drumherum, weil diese nach heutigen Vorschriften gar nicht mehr erlaubt sind. Überschlägig sollte man das mit 100 bis 130 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche berechnen.

Heizungsrenovierung

Hier muss man am individuellen Haus kalkulieren, überschlägige Rechnungen sind schwierig. Muss vielleicht ein alter Öltank erst noch teuer entfernt werden? Will man auf moderne Heizungen wie Wärmepumpentechnik oder Holzpelletheizungen umsteigen. Sollen auch neue Heizkörper installiert werden? Allein für die Heizung (oft im Keller) muss man ca. 5.000 bis 12.000 Euro investieren, es geht auch deutlich teurer. Ökologische Wärmepumpen muss man mit eher 12.000 bis 20.000 Euro kalkulieren.

Mit obigen überschlägigen Kostenansätzen wird man nie genau sein eigenes Objekt treffen, kann aber überschlägig ermitteln, was durch die Renovierung wohl auf einen zukommt. Verkäufer von Immobilien tendieren dazu, den Renovierungsaufwand zu unterschätzen („Mit zehn-, zwanzigtausend machen Sie daraus ein wahres Schätzchen“). Wer sich mit der Renovierung von Häusern mit Renovierungsstau beschäftigt hat, weiß, dass man auch schnell 100.000 Euro in so einem Objekt investieren kann. Sofern der Ursprungskaufpreis niedrig war und insgesamt das Haus dann immer noch günstig ist, kann sich das durchaus lohnen.

Man muss es nur wissen, weil es ja schließlich auch finanziert werden muss.

Wieviel Cashflow generiert die Wohnung?

Wer Wohnungen oder Häuser kauft, um sie zu vermieten, möchte in der Regel nicht nur sein Geld in Sachwerten anlegen, die optimalerweise im Laufe der Zeit im Preis steigen und so den Verlust an Kaufkraft des Geldes ausgleichen, sondern auch eine Rendite daraus erzielen. In Zeiten niedriger Zinsen sind Immobilien für Geldanleger doppelt interessant.

Wer Geld hat, oder genug Geld, um eine Finanzierung auf die Beine zu stellen, fährt mit richtig ausgewählten Immobilien i.d.R. sehr gut und erzielt monatliche und jährliche Überschüsse, wobei gleichzeitig das Objekt im Wert steigt.

Analysiert man den Reichtum der besonders wohlhabenden Menschen in Deutschland, stellt man fest, dass eine Säule des Vermögens und auch des stetigen Vermögenszuwachses immer auf Immobilien basiert.

Doch wie berechnet sich der sogenannte Cash-Flow?

Kaltmiete

- Bewirtschaftungskosten

- Zinsen

- Tilgung

= Cashflow vor Steuern

Cashflow vor Steuern

+ Tilgung

+ eigene Instandhaltungsrücklage/Mietausfall

- Afa

= zu versteuernder Cashflow

Zu versteuernder Cashflow

X Steuersatz

= Steuern

Cashflow vor Steuer

- Steuern

= Cashflow nach Steuern

Die Berechnung des Cashflows ist wichtig, um zu ermitteln, ob der Kauf der Wohnung oder des Hauses zur Vermietung ein Loch in meine Finanzströme reißt oder aber zu zusätzlichen Einnahmen führt. In Zeiten von niedrigen Zinsen führen der Kauf und die Vermietung von Immobilien i.d.R. zu positivem Cash-Flow und hat den zusätzlichen Effekt, dass die Immobilien im Wert steigen.

Weiterführende Informationen findest du in dem Buch „Erfolgreich mit Immobilien-Investments“ von Jörg R. Winterlich

Während es früher ein Luxus war, Häuser zu besitzen, ist es heute ein Luxus Häuser zu mieten, weil Kaufen oft günstiger ist.

Wer eine Immobilie durchkalkulieren will, sollte sich unbedingt den Cashflow aus dem Immobilieninvestment angucken. Dann weiß man schnell, ob die Bewertung der Immobilie günstig oder ungünstig ist.

Wie stehen meine Chancen auf ein Darlehen?

Ob man ein Darlehen bekommt, hängt vom Eigenkapital, vom Vermögen und vom laufenden Einkommen ab. Banken sehen gerne ein gesichertes Einkommen und tun sich manchmal schwer, in der Probezeit eines Angestellten eine Finanzierung auf die Beine zu stellen.

Wer aber ein geregeltes Einkommen hat und mindestens 10% Eigenkapital aufbringen kann, hat auch Chancen, eine Immobilie finanziert zu bekommen. Manche Banken rechnen allerdings auch in einer Niedrigzinsphase nach, ob der Kunde auch in der Lage wäre, die Finanzierung noch zu tragen, wenn die Zinsen steigen. Das könnte z.B. bei einer Anschlussfinanzierung nach Ablauf der ersten Zinsbindungsphase passieren. Bei niedrigen Zinsen zwischen 1 und 3% bekommt fast jeder eine Finanzierung, der über ein geregeltes Vollzeiteinkommen verfügt (und nicht hoffnungslos verschuldet ist).

Man sollte sich bei Immobilien zur Vermietung darüber im Klaren sein, dass auch „unverhofft“ etwas passieren kann. Z.B. könnte der Mieter kündigen, versterben oder ausziehen und es kommt zu Leerstandsphasen. Man sollte dann in der Lage sein, dass auch vorrübergehend überbrücken zu können.

Wer jedoch eine Immobilie in einer guten Lage hat, wird nie lange Leerstandsphasen haben. Je dünner allerdings die Zielgruppe, desto länger kann es schon mal dauern, bis man einen Mieter gefunden hat. Eine Penthouse Wohnung für 1 Million Euro, für die ein Mieter 3000 Euro Miete zahlen muss, wird unter Umständen etwas länger auf einen neuen Mieter warten als eine 1-Zimmer-Studentenappartement, für das es schon Wartelisten gibt.

Banken tragen bei Immobilien Sicherheiten in das Grundbuch ein und könnten notfalls die Wohnung versteigern, wenn man Raten nicht mehr zahlen kann, deswegen sind Immobilienfinanzierungen für Banken i.d.R. ein sicheres Geschäft. Wenn die Bewertung der Immobilie stimmt, was ein Sachverständiger der Bank oder für die Bank auch überprüft. Diese Überprüfung durch die Bank sollte einem Käufer auch zusätzliche Sicherheit geben. Wenn die Bank vor der Immobilie warnt, sollte man nochmal durchrechnen, ob der Preis angemessen ist.

Ein Immobilienmakler kann für jede Immobilie auch Finanzierungspartner empfehlen, mit denen er gute Erfahrungen gemacht hat.

Ist eine Immobilie angemessen bewertet, bekommt man sie in der Regel auch finanziert, - wenn man nicht gerade über beide Ohren verschuldet und arbeitslos ist.

Was steht im Kaufvertrag für die Immobilie

In Deutschland sind Kaufverträge für Immobilien nur verbindlich, wenn sie vor einem Notar geschlossen werden. In einem Immobilienkaufvertrag wird geregelt, wie und wann der Eigentumsübergang an der Immobilie stattfindet und welche Immobilie überhaupt verkauft wird.

Ein Notar regelt im Kaufvertrag den Geldfluss so, dass gewährleistet wird, dass dem Käufer gegen Zahlung der Geldsumme auch Eigentum an der Immobilie verschafft wird. Der Kaufvertrag wird beurkundet. Häufig zahlt man als Käufer den Kaufbetrag auf ein Notaranderkonto, von dem der Notar den Verkäufer dann bedient, sobald der Eigentumsübergang im Grundbuch vorgemerkt ist.

In den Kaufvertrag einer Immobilie gehören auf jeden Fall:

· Name und Anschrift von Käufer und Verkäufer

· Kaufgegenstand (Haus, Grundstück, Eigentumswohnung etc.)

· Vorhandene Hypotheken und Nutzungsrechte

· Evtl. vorhandene und mitverkaufte Ausstattung

· Gewährleistungshaftung, z.B. „gekauft wie gesehen“ oder „frei von Mängeln“

· Aufteilung von Nebenkosten und die Regelung der Jahresendabrechnung

· Höhe von Verzugszinsen, falls der Käufer nicht rechtzeitig zahlt oder der Verkäufer das Eigentum nicht rechtzeitig verschaffen kann

· Übergabetermin

· Kaufpreis

· Zahlungstermin und Zahlungsmodalitäten

Vorbereitung auf den Notartermin

Zum Notartermin musst Du auf jeden Fall schon mal Deine Ausweis mitnehmen, weil sich beide Parteien ausweisen müssen, was der Notar auch in der Urkunde bestätigt.

Den Notarvertrag sollte man bereits vor dem Notartermin gründlich prüfen, -häufig hat man dazu 14 Tage Zeit.

Prüfe, ob alle vereinbarten Nutzungsrechte auch im Notarvertrag enthalten sind. Mündliche Nebenabreden sind nicht verbindlich.

Sollte vorhandenes bewegliches Mobiliar mit übernommen werden, sollte man das im Vertrag extra aufführen. Dadurch lassen sich Grunderwerbssteuern etwas senken.

Meist wird vereinbart, dass eine Eigentumsübergabe auch schon vor der Eintragung im Grundbuch erfolgen kann, - dies wird häufig vereinbart. Dazu zahlt man auf ein Notaranderkonto und kann dann meist ab Zahlung in die Immobilie. Der Notar als Treuhänder zahlt aber erst an den Verkäufer aus, wenn auch im Grundbuch ein Eigentumsübergang dokumentiert ist. So haben alle Beteiligten maximale Sicherheit. Prüfe, ob das für Dich eine Option ist.

Widerrufsrecht ausgeschlossen

Anders als bei Fernabsatzverträgen oder Haustürgeschäften ist bei Notarverträgen ein Widerrufsrecht unüblich. Gekauft ist gekauft. Also: Vorher gründlich überlegen, ob man das möchte. Bevor man nicht beim Notar war, ist nichts gekauft.

Kaufverträge für Wohnungen

Bei Kaufverträgen für Wohnungen sollte man bereits vor dem Notartermin darauf achten, dass im Vertrag alles geregelt ist, was für einen Eigentumswohnungskauf in einem Mehrfamilienhaus üblicherweise geregelt werden muss:

· Größe der Wohnung

· Nr. der Wohnung

· Lage der Wohnung

· Welche Räume zu Deinem Sondereigentum gehören

· Sondernutzungsrechte z.B. für Garten oder Parkplatz

· Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?

· Deine Nutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum

· Gemeinschaftsordnung

· Dein Miteigentumsanteil, mit dem man in die Instandhaltungsrücklage einzahlt

· Aktuelle Höhe des Hausgelds

Wie kommt man zum Kaufvertrag?

1. Einigung zwischen Verkäufer und Käufer

2. Der Käufer erbringt dem Verkäufer eine Finanzierungsbestätigung (z.B. der Bank)

3. Erster Notartermin, an dem man dem Notar alle Unterlagen bringt, die er braucht, damit er einen Vertrag ausarbeiten kann

4. Beide Parteien erhalten einen Vertragsentwurf zur Prüfung

5. Beurkundungstermin bei Notar: Beide unterschreiben

6. Das Finanzamt sendet den Grunderwerbssteuerbescheid

7. Käufer überweist den Kaufpreis

8. Der Notar beantragt die Eigentumsumtragung im Grundbuch

9. Das Objekt wird übergeben – es findet eine Abnahme statt

10. Grundbuchamt bestätigt den Eintrag des neuen Eigentümers

Bei allen Schritten zum Immobilienerwerb ist der Immobilienmakler stets mit Rat und Tat zur Seite und kann Fragen beantworten, vermitteln und beraten.